住み替えのタイミングはいつ？不動産売却の時期とおすすめの方法｜不動産の価値×売却コンテンツ

不動産が築浅のとき

不動産は、築年数の経過とともに価値が下がります。新築から10年も経過すればその資産価値は約半分に、築15年になると資産価値の下落はゆるやかとなり、築20年以降は横ばいになります。そのため、築浅のうちに住み替えをすれば、有利な価格で売却できる可能性が高くなります。

一方でマンションの場合は、築1年が経過すると資産価値が一気に下落しますが、それ以降は一戸建てと比べてゆるやかに減少していきます。一般的には築10年で80％程度の資産価値となり、築25年で約半分になります。30年も経過すると、設備や内装の劣化が目立つため売れづらくなります。

また、大規模修繕によって毎月請求される修繕積立金が高くなれば、売却が思うように進まないこともあるでしょう。そのため、住み替えを検討する際は資産価値の減少が少ない、築浅のタイミングで売却することをおすすめします。

住宅ローンの金利が低いとき

家の住み替えに向けて住宅ローンの利用を考えている場合は、金利が低いタイミングで検討することをおすすめします。住宅ローンの金利は経済情勢や金融政策によって変動するため、金利が低いときに住み替えをすれば支払い負担を軽減できます。

住み替えを検討しているのなら低金利が続いている時期がベストなタイミングです。（2023年時点での住宅ローン金利は、変動金利も固定金利も下落傾向にあります。）

住宅ローン控除の上限年数を超えたとき

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用した場合に所得税や住民税などの税金を、新築住宅なら13年、中古住宅なら10年に渡って軽減してくれる制度のことです。具体的には、ローン残高の1％を控除できる仕組みとなっており、最大で4000万円の住宅ローン残高で40万円の控除が13年に渡って受けられます。

以前は10年間の控除でしたが、2019年の消費税増税の影響を受けて新築住宅の場合に限り控除期間が13年まで延長されています。そのため、中古住宅の控除期間は以前と同様の10年です。住宅ローン控除の適用額は11年目～13年目に関しては住宅ローン残高の1％、または建物購入価格（税別）の2％÷3年のうち、いずれかの少ない金額となります。

住宅ローン控除の要件

住宅ローン控除の概要をお伝えしましたが、実際に控除を受けるには詳しい要件について確認する必要があります。詳細は、国税庁のホームページで確認しましょう。

住宅ローン控除は上限年数を超えると、控除の適用を受けることができなくなります。そのため、住み替えを検討するなら住宅ローン控除の上限年数を超えたタイミングがおすすめです。

理想的な同時進行

もっとも理想的なのは、不動産の売却と購入を同時進行で進める方法です。同時進行の流れは、売却アプローチを開始してから売買契約までの期間に新居の引き渡しが完了することです。同時進行なら余分な時間をかけずに、短期間で住み替えを終えることができます。不動産売却と購入の具体的な手続きの流れは、次のとおりです。

不動産の売却と購入を同時に進めるのは、非常に多くの契約書類を準備する必要があるため、不動産の売買に慣れた不動産会社に相談することをおすすめします。この方法なら仮住まいの費用をかけずに、住み替えをスムーズに進めることができます。

売った資金を有利に使える売却先行

現在の住まいを売って新しい住居を買う方法を売却先行といいます。不動産の売却が決まってから新居探しに着手することになりますが、売ることで得た資金を次の住まいの購入費用に充てることができるため、資金繰りが有利になります。この方法は、次の住まいの購入資金が不足している人におすすめの方法です。

売却先行の場合、不動産を売ったお金を有利に使えますが、次の住まいが見つかるまでの期間は仮住まいが必要となります。現在の住まいから仮住まいへ、仮住まいから新居へと、2回引っ越しするため、引っ越し費用や手続きの手間が同時進行と比べて余分に発生します。

売却先行は、住み替えを急ぐ必要がなく時間的に余裕のある方やしっかりとした売却計画を立てて納得のいく売却額で不動産を売りたい方にぴったりな方法です。

新しい住まいをしっかり探せる購入先行

次の住まいを買ってから現在の物件を売却する方法を購入先行といいます。購入先行は、現在の住まいがある状態で次の住まい探しをするため、新居をしっかりと探したい方にぴったりな住み替え方法です。

次の住まいが決定するまで現在の家に住み続けることができるため、売却先行とは違って仮住まい探しや準備の必要がありません。ただし、購入先行での住み替えは新居の購入資金を先に準備しておく必要があります。

もし、次の住まいの購入費用が不足している場合は、つなぎ融資サービスの利用をおすすめします。つなぎ融資とは、新居の購入代金を支払うため、一時的に利用できる融資サービスのことです。

次の住まいの購入に住宅ローンや売却代金を充てられない自己資金の準備が厳しい状況でも、つなぎ融資の仕組みを利用すれば一時的に費用を立て替えることができます。ただし、つなぎ融資は金利が高く返済までの期間が短く設定されていることがあるため、利用には十分な注意が必要です。

また、一時的に現在の住宅ローンと次の住まいの住宅ローンの支払いが重なり、二重ローンとなることがあります。その際は、毎月の支払いが非常に大きくなるため、しっかりと返済計画を立てていきましょう。

売却計画をしっかりと立てる

一戸建てやマンションなどを売却して次の住まいに住み替える際は、事前に売却計画を立ててしっかりとお金の流れについて把握しておくことが重要です。たとえば、住み替えに関するお金には、次のようなものがあります。

• 次の住まいの購入に利用できる自己資金
• 現在の住まいの住宅ローン残債
• 現在の住まいの売却総額

他にも、現在の住まいを売却すると仲介手数料や税金の支払いが発生し、新居を買う場合は頭金や引っ越し費用の準備が必要になります。売却計画をしっかりと立てていないと想像よりも諸費用が大きく、自己資金が足りないといった事態になりかねません。

特に、自己資金が少ない場合は必要な諸費用について緻密に計算しておきましょう。事前に自己資金がどれくらいあるのかを明確に把握しておけば、売却先行なのか、それとも購入先行で進められるのかについて検討しやすくなります。

相場から正しい売り出し価格を決定する

不動産を売却するには、売り出し価格の設定が非常に重要です。不動産には、相場価格というものがあり、相場から適正な売り出し価格を決めることで効率良く売却できます。不動産の相場価格とは、実際に売れた価格から考えて現時点で売れる可能性の高い金額のことです。

正しい売り出し価格を設定するには、相場価格の把握が必要です。相場価格を把握できれば売り出し価格が高すぎて買主が見つからなかったり、安すぎて資金計画にズレが生じたりすることを防げます。

相場価格の把握方法として、もっとも一般的なのは類似物件の売却価格を参考にすることです。類似物件とは、同一エリアで同じ間取り、設備の物件を意味します。類似物件の売却価格を参考にすれば、だれでも簡単に適正な売り出し価格を把握することができます。

類似物件の売却価格を調べる際は、不動産情報検索サイトを利用しましょう。国土交通省の「不動産取引価格情報検索」であれば物件の所在地や間取りなどの条件を指定するだけで類似物件を一覧表示できます。

複数の不動産会社に相談する

住み替えでは、不動産の売却・購入の仲介に対応可能な、売主の要望にしっかりと沿った提案やコミュニケーションをしてくれる不動産会社を選ぶことが重要です。仲介を依頼する不動産会社によっては、査定額が異なる場合があります。そのため、複数の不動産会社に査定を依頼することで、提示される査定額が適正相場に基づくものなのか把握しやすくなります。

仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際は、売却物件のエリアに詳しいことや同一タイプの物件の売買実績が多い会社を選びましょう。